Quid met waarde van het vruchtgebruik?

Aan het licht van de recentste waarderingsgrondslagen:
sterftetafel – rentevoeten – inflatiecijfer

Soorten benadering

1° “Waarde”-benadering. We gaan uit van de waarde van het goed in volle eigendom en we veronderstellen dat:

• het goed verkocht wordt (zelfs al is dat in werkelijkheid niet het geval!) tegen een prijs die gelijk is aan deze waarde;
• de opbrengst van deze verkoop herbelegd wordt als “goede familiehuisvader” in een obligatie van de Belgische Staat (OLO), die geacht is zonder risico te zijn, en waarvan de looptijd gelijk is aan de gemiddelde duur van het vruchtgebruik.

Het omzettingskapitaal is gelijk aan het samenstellend kapitaal van de rente die door de coupons van deze obligatie wordt gevormd, na aftrek van de roerende voorheffing (30%). Deze coupons zijn gelijk aan de waarde van het goed vermenigvuldigd met de (netto)rentevoet van de obligatie.

2° “Inkomen”- benadering. We gaan uit van het gemiddelde – werkelijke of waarschijnlijke –inkomen van het goed, na aftrek van alle lasten en belastingen. Indien het een onroerend goed bestemd voor verhuur betreft: brutohuurwaarde verminderd met de kosten ten laste van de eigenaar: onroerende voorheffing, verzekeringskosten, forfait voor grote herstellingen en forfait voor het risico op huurleegstand. Bij gebrek aan een nauwkeurige raming, weerhouden we acht tot tien twaalfden van het jaarlijks brutohuurinkomen (4 à 2 maanden per jaar).

Het omzettingskapitaal moet het de vruchtgebruiker mogelijk maken een netto-inkomen te bekomen dat gelijkwaardig is aan de netto-inkomsten van het goed. Dit kapitaal is dus gelijk aan het samenstellend kapitaal van de lijfrente die door deze inkomsten wordt gevormd. We zullen het omzettingskapitaal in twee gevallen berekenen: constant inkomen, vervolgens geïndexeerde inkomen.

3° “Wet”-benadering. We hebben herhaaldelijk de tekortkomingen van deze methode aan de kaak gesteld (cf. artikel 745sexies, § 3, oud B.W.; artikel 4.64, §§ 3 en 5, nieuw B.W.).

De wettelijke waardering van het vruchtgebruik vloeit voort uit de "Waarde"-benadering (zie hierboven) berekend op basis van een rentevoet die momenteel vastgesteld is op ongeveer 2% (ministerieel besluit van 1 juli tot vaststelling van de omzettingstabellen van het vruchtgebruik. Dit betekent dat het nettorendement van het goed wordt verondersteld uniform gelijk te zijn aan ongeveer 2% van de volle eigendom.

Voorbeeld

• Vruchtgebruikster 65 jaar (verstreken leeftijd)
• Waarde van het vastgoed in volle eigendom = € 240.000
• Netto huurwaarde € 600 per maand

Onderstaande tabel, die het resultaat van de verschillende benaderingen vergelijkt, is veelzeggend:

*volgens LEDOUX-JAUMAIN tabellen, Revue du notariat belge, septembre 2021.

Deze tabel geeft aanleiding tot de volgende opmerkingen:

1° In het geval van een goed met inkomen is de "Inkomen"-benadering vereist, liever dan de "Waarde"-benadering. Bovendien houdt de “Waarde”-benadering geen rekening met de inflatie.
De "Waarde"-benadering is alleen gerechtvaardigd als het een goed zonder inkomen betreft (bv. waardevol juweel of meesterschilderij).

2° De "Wet"-benadering is zeer nadelig, hetzij voor de vruchtgebruiker (netto-inkomen van het goed > wettelijk rentevoet), hetzij voor de blote eigenaar (netto-inkomen van het goed < wettelijk rentevoet).
Gelukkig is de "Wet"-benadering alleen vereist in het geval van een geschil (art. 4.64. B.W.: (Art. 4.64. B.W. Waardering van het vruchtgebruik § 1. Tenzij partijen anders zijn overeengekomen gebeurt de waardering van het vruchtgebruik op basis van de verkoopwaarde van de goederen, enz.).

Uit gemakzucht, onverschilligheid of onwetendheid verwaarlozen te veel beoefenaars deze toepassingsvoorwaarde van de wet en nemen systematisch de "wet"-benadering aan, terwijl de tekortkomingen ervan zijn benadrukt sinds de ineenstorting van de rentevoeten, maar zullen daarna blijven bestaan.
Bovendien houdt deze “wet”-benadering geen rekening met de inflatie en is zij enkel van toepassing op vruchtgebruiken op één hoofd. De regel dat de waarde van het vruchtgebruik op twee hoofden tot het tweede overlijden gelijk is aan de waarde van het vruchtgebruik op het jongere hoofd, leidt tot ruwe benaderingen, des te meer wanneer de leeftijden van de twee hoofden dicht bij elkaar liggen.

Kortom, een vruchtgebruik willen waarderen uitsluitend op basis van de waarde van het goed, onafhankelijk van het inkomen van dit goed, zoals de wet doet, is illusoir.