Conversion de l'usufruit
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La conversion de l'usufruit en droit civil

L'utilisateur trouvera sur ce site un logiciel bilingue en vue de la conversion de l'usufruit en droit civil.

Moins de méprises dans l’évaluation de l’usufruit ?

L’usage d’outils appropriés permet d’éviter deux méprises grossières dans l’évaluation de l’usufruit.

1. L’application aveugle des arrêtés ministériels d’exécution des lois des 22 mai 2014 et 19 juin 2016

Selon le cas, la valeur de l’usufruit qui en résulte peut être néfaste pour l’usufruitier ou pour le nu-propriétaire. Pourquoi ? Parce que la loi, qui n’a pas su s’adapter à l’effondrement des taux d’intérêt depuis 2015, évalue actuellement l’usufruit à 1% (par année) de la valeur du bien.

Aujourd’hui, ce taux de 1% ne répond pratiquement jamais à la réalité :

  • ou bien la valeur locative est supérieure à 1 % de la valeur du bien, et la valeur de l’usufruit est sous-estimée, à environ un tiers de son montant rationnel si la valeur locative nette est de 3% (cas d’un immeuble d’habitation) ;
  • ou bien la valeur locative est inférieure à 1% de la valeur du bien, et la valeur de l’usufruit est surestimée, à environ le double de son montant rationnel si la valeur locative est de 0,5% (cas d’une terre agricole).

Heureusement, la loi n’est applicable que « sauf si les parties en ont convenu autrement », ce qui, en cas d’entente, laisse à ces dernières tout le loisir de tenir compte des revenus du bien.

En outre, depuis le 1er septembre 2021, le champ d’application de la loi a été réduit aux usufruits légaux, c’est-à-dire les usufruits successoraux (art. 3.161, art. 3141 al. 4 Nouveau C. civ. et art. 858bis § 3 et 4 C. civ.), ainsi que de l’usufruit envisagé dans les articles 3.154 (grosses réparations) et 3.157 (dettes corrélatives) du nouveau Code civil.

Ce caractère supplétif de la loi et la restriction du champ d’application de celle-ci aux usufruits légaux sont trop souvent négligés par souci de la facilité au détriment de l’équité. En pratique, la loi « Usufruit » est trop souvent appliquée sans discernement. Les nouvelles tables Ledoux (tables Ledoux-Jaumain), s’il s’agit d’un usufruit non indexé, et le logiciel accessible sur www.christian-jaumain.be fournissent une évaluation rationnelle de l’usufruit

Illustration numérique. Cas d’un immeuble d’habitation : valeur locative nette 3%. Usufruitière âgée de 75 ans.

  • Valeur de l’usufruit selon A.M. 1er juillet 2021 : 13,12% de la valeur du bien.
  • Valeur de l’usufruit selon les nouvelles Tables Ledoux (devenues Tables Jaumain-Ledoux) : 32,75% de la valeur du bien (revenu locatif non indexé).
  • Valeur de l’usufruit selon le logiciel « Conversion de l’usufruit » accessible sur www.christian-jaumain.be : 33,04% de la valeur du bien s’il s’agit d’un revenu locatif non indexé ; 37,55% s’il s’agit d’un revenu indexé.

Pour un bien de 300.000 €, les valeurs respectives de l’usufruit sont donc respectivement les suivantes :

Valeur selon A.M. 1er juillet 2021

Tables Ledoux-Jaumain (usufruit non indexé)

Logiciel Jaumain Usufruit non indexé

Logiciel Jaumain Usufruit indexé

39.360 €

98.250 €

98.250 €

112.645 €

N.B. S’il s’agit d’un usufruit non indexé, les colonnes (2) et (3) conduisent au même résultat.

2. L’application de la méthode « de la tête la plus jeune » ou de son avatar la méthode « de la tête dont l’espérance de vie est la plus grande »

Dans l’évaluation d'un usufruit (ou d’une rente) sur deux têtes, la méthode de « la tête la plus jeune » – appliquée aux tables sur une seule tête – peut conduire à de grossières sous-estimations. Elle revient en effet à supposer que la tête la plus jeune mourra toujours en dernier, alors qu’il existe évidemment une probabilité de survie de la tête la moins jeune. Cette probabilité est d’autant plus grande que les âges sont voisins. La méthode conduit à une valeur nulle pour l’usufruit éventuel et l’usufruit successif. La méthode « de la tête la plus jeune » et son avatar la méthode « de la tête dont l’espérance de vie est la plus grande » doivent être écartées au profit de la méthode rationnelle fournie par le logiciel.

Illustration numérique. Cas d’un immeuble d’habitation : valeur locative nette 3%. Usufruitier et usufruitière tous deux âgés de 75 ans.

  • Valeur de l’usufruit selon A.M. 1 juillet 2021 : 13,12% de la valeur du bien (calcul sur la tête de l’usufruitière, dont l’espérance de vie est la plus grande).
  • Valeur de l’usufruit selon le logiciel « Conversion de l’usufruit » accessible sur www.christian-jaumain.be : 38,78% de la valeur du bien s’il s’agit d’un revenu locatif non indexé ; 44,52% s’il s’agit d’un revenu indexé.

Pour un bien de 300.000 €, les valeurs respectives de l’usufruit sont donc respectivement les suivantes :

Valeur selon A.M. 1er juillet 2021

Logiciel Jaumain Usufruit non indexé

Logiciel Jaumain Usufruit indexé

39.360 €

116.337 €

133.547 €

N.B. La différence entre les colonnes 2 et 3 résulte de l’application – ou non – de la méthode de la tête la plus jeune.